Bylting á sér nú stað í stafrænni upplýsingatækni í byggingariðnaði sem smám saman skilar sér í mikilli hagræðingu í rekstri mannvirkja. MainManager hefur tekið þátt í byltingunni síðustu 30 ár í gegnum innlenda og erlenda viðskiptavini sem margir eru fremstir á þessu sviði í heiminum. Skrefunum sem viðskiptavinir MainManager hafa tekið er hægt að lýsa í nokkrum þrepum. Í fyrsta lagi hafa þeir komið gögnum um mannvirkin á stafrænt form. Í öðru lagi hafa þeir innleitt rafræna verkferla fyrir rekstur mannvirkjanna með beintengingu við bókhaldskerfi. Má þar nefna verkferla fyrir viðhald og rekstur, hjálparborð, ræstingar, orkuvöktun og leigusamninga. Að hafa þetta allt á einum stað auðveldar umsjónarmönnun fasteigna að hafa yfirsýn yfir þau verk sem þarf að vinna í mannvirkjunum sem og kostnaðarstöðu. Í þriðja lagi hafa þeir tekið í notkun IoT skynjara til að innleiða sjálfvirkni í reksturinn. „Skynjararnir geta mælt mörg ólík atriði. Þeir geta til dæmis sent skilaboð til að láta vita að það þurfi að tæma ruslagáminn, að gluggi sé opinn eða að ljós séu kveikt einhvers staðar eða hreyfing í einhverju húsi. Möguleikarnir eru óendanlegir,“ segir Guðrún Rós Jónsdóttir, framkvæmdastjóri MainManager. „Þessir skynjarar eru orðnir mun ódýrari en áður og hægt er að nota þessa tækni til að spara sér heilmikla eftirlitsvinnu.“ Þeir sem lengst eru komnir eru byrjaðir að notast við gervigreind (machine learning) til að aðstoða við að taka réttar ákvarðanir byggðar á reynslu og þekkingu sem safnast hefur saman í þekkingargrunn rekstraraðilans.

Nýsköpun MainManager, samþætting tæknilausna

Guðrún segir fyrirtækið hafa haft öfluga viðskiptavini og spennandi verkefni í Fasteignastjórnun á síðustu árum. „Norska ríkið – Statsbygg – er stór viðskiptavinur MainManager, sveitarfélög bæði íslensk sem erlend, má hér nefna Aarhus kommune í Danmörku sem var að koma inn sem nýr viðskiptavinur á þessu ári. Stærsti spítali Norðurlanda sem staðsettur er á Jótlandi og Kaupmannahafnarháskóli eru einnig á meðal okkar viðskiptavina,“ segir hún. „Þetta eru viðskiptavinir sem eiga og reka milljónir fermetra af húsnæði. Margir viðskiptavinir okkar hafa verið óhræddir við að prófa sig áfram með nýjustu tækni. Lausnir MainManager hafa ekki farið varhluta af þessu og byggja nú í ríkum mæli á stafrænum kortum, þrívíddarlíkönum af mannvirkjum (BIM), gagnvirkum hæðarteikningum og þeim möguleikum sem snjallsímatæknin býður upp á svo sem skönnun á QR-kóðum og GPS-staðsetningu. Með því að sýna viðskiptavinum fram á skynsamlega notkun á þessu hefur MainManager náð að skipa sér í fremstu röð á sínum mörkuðum.“

Mikilvægi fasteignastjórnunar stöðugt að aukast

Fasteignastjórnun (Facility Management) er um 30 ára faggrein í Evrópu. Mikilvægasta hlutverk fagsins er að sjá um viðhald og rekstur á mannvirkjum sem eins og dæmin sanna af innlendum fréttum undanfarið má oft betur fara. Það vinnur einnig að því að samþætta innra skipulag og þjónustuferla fasteigna með það markmið að styðja kjarnastarfsemina sem fram fer í byggingunni og tryggja þægindi og heilsu fólksins. Innra skipulag aðstöðunnar og framkvæmd stoðferla hefur meiri áhrif á fólk og afköst en menn hafa gert sér grein fyrir. Þetta þýðir að faghópurinn sem sinnir fasteignastjórnun er farinn að hafa áhrif á allar ákvarðanir um byggingu, skipulag og þjónustu við hönnun nýrra mannvirkja. Stærri fasteignaeigendur hafa reyndar gengið svo langt að krefjast nákvæms stafræns líkans áður en til framkvæmda við byggingu fasteignar kemur. Þá er hægt að gera ýmsar greiningar á aðstöðunni eins og líftímagreiningar, ferlagreiningar, reikna út umhverfisáhrif út frá efnisvali, orkunotkun og fleira. Þessir aðilar hafa margir hverjir safnað saman verðmætum upplýsingum frá rekstri stærri eignasafna. Til að þetta sé mögulegt þarf öflugt fasteignaumsjónarkerfi.

Ávinningur fasteignaeigenda

Guðrún segir flesta vera sammála um að notkun öflugra stafrænna verkferla við rekstur fasteigna gefi mikla hagræðingu hjá rekstraraðilanum. „Það sem hins vegar hefur vafist fyrir fasteignaeigandanum er fjárfestingin við að umbreyta gögnum á stafrænt form. Það er forsenda þess að þessir verkferlar skili almennilegum árangri. Þar sem þetta hefur verið mælt sýnir það svart á hvítu að fjárfestingin skilar sér strax á tveimur til þremur árum. Þá á enn eftir að reka mannvirkið í 40 til 60 ár.“ Almennt er kostnaður fyrirtækja í stoðþjónustu um 10-20% af rekstrarkostnaði þeirra. Með vel skilgreindum rafrænum verkferlum er hægt að ná fram ögun og hagræðingu sem skilar um 10-30% sparnaði á þessum þáttum. Stjórnendum er gert kleift að byggja ákvarðanir á tölulegum staðreyndum um leið og þeir byggja upp þekkingu á eignamassa og þjónustu sinni. Guðrún nefnir sem dæmi að einfalt er að reikna út ávinning af skilvirkri flatarmálsstjórnun. Hagræðing hjá stórum fasteignaeiganda í notkun á flatarmáli getur leitt til tugmilljóna króna sparnaðar. Ef yfirsýnin er til staðar þá auðveldar það að sjá hvort húsnæði sé nýtt til fulls. Í skólahúsnæði eru sem dæmi stofur oft ekki nýttar á kvöldin og þá væri hægt að leigja þær út til annarrar starfsemi til að ná betri nýtingu.“

Stuðningur við heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna

Guðmundur Ludvigsson, framkvæmdastjóri MainManager í Danmörku, segir að hugbúnaðurinn dragi fram hvaða verkefni styðja við heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna og hvetji notendur til að hafa þessa þætti í huga við markmiðasetningu sína. Sem dæmi hafa byggingar og byggingaframkvæmdir gríðarleg áhrif á umhverfið og leggja til:

• 36% af orkunotkun heimsins
• 40% af kolefnisfótspori
• 33% af vatnsnotkun
• 33% af úrgangi

„Það má rökstyðja að tíu af sautján heimsmarkmiðum Sameinuðu þjóðanna tengjast byggingum og rekstri þeirra á einn eða annan hátt. Í gegnum kerfið reynum við í auknum mæli að stuðla að betri orkunýtingu og minna kolefnisfótspori tengdu mannvirkjum. Kerfið veitir yfirsýn sem hjálpar til við að ná heimsmarkmiðunum,“ segir Guðmundur.

Ný tækifæri fyrir ráðgjafa í byggingariðnaðinum

„Verkfræðingar og arkitektar hafa verið leiðandi í notkun þrívíddarlíkana sem innihalda allar helstu tæknilegar upplýsingar um mannvirkið (BIM) í hönnun og byggingu á mannvirkjum. Þó vantar töluvert upp á að þeir sjái heildarmyndina og vinni að því að mannvirkjaeigandinn fái sem mesta hagræðingu og not af þessum líkönum,“ segir Guðmundur. „Hér vantar sameiginlegt átak aðila í byggingariðnaðinum til að lyfta þessu á hærra plan. Með því að vinna þessi líkön með því markmiði að þau lifi með mannvirkinu allan líftíma þess þá er miklum áfanga náð. Líkanið verður þá lykillinn fyrir upplýsingar fyrir allan rekstur og þjónustu á líftíma mannvirkisins.“

Spennandi verkefni í Singapúr

MainManager vinnur nú að spennandi verkefni í samvinnu við samstarfsaðila fyrirtækisins á Englandi og Kajima í Japan. Kajima er stórt verktakafyrirtæki sem á að afhenda fullkomið rekstrarhæft BIMlíkan til viðskiptavinar í Singapúr. „MainManager hugbúnaðurinn verður notaður í rekstrinum með öflugum tengingum við fjölda nema (IoT) sem taka púlsinn á rekstrinum. Kerfið verður notað til flatarmálsstjórnunar, útreiknings á umhverfisáhrifum og stýringar á orkunotkun,“ segir Guðrún. „Leigutakar munu nota kerfið við sinn eigin rekstur, uppsetningu á innbúi o.fl. Einnig er ráðgerð notkun og innleiðing á gervigreind (big data analysis) þegar fram í sækir.“

Ný MainManager FM lausn

Í lok árs kemur ný MainManager FM lausn á markað sem leggur enn ríkari áherslu á notendavænleika og grafíska framsetningu gagna. Hún er skalanleg og aðlagast skjástærð, hvort sem um ræðir snjallsíma, spjaldtölvu eða borðtölvu.